Vorbemerkung: Heute mal wieder etwas „Theorie“, bzw. fachorientiertes Nachdenken zum Thema Innenstadt…

Die Rückkehr der Innenstadt? Warum viele Städte die falschen Schlüsse ziehen

Noch vor wenigen Jahren schien die Entwicklung eindeutig: Onlinehandel wächst, Innenstädte verlieren ihre Funktion, Leerstände nehmen zu, Kaufhäuser verschwinden. Nun mehren sich plötzlich Berichte über eine „Renaissance der Innenstädte“. Einzelhandelsmieten steigen in Toplagen wieder, internationale Modeketten expandieren, Gastronomie belebt die Zentren, junge Menschen entdecken das urbane Flanieren neu.

Die Erzählung klingt optimistisch: Die Innenstadt lebt wieder.

Doch stimmt das wirklich?

Die kurze Antwort lautet: Teilweise. Die lange Antwort ist deutlich interessanter — und für viele Kommunen hochrelevant.

Die neue Ausgangsthese: Innenstädte erleben einen Aufschwung

Mehrere aktuelle Studien und Marktanalysen zeichnen ein ähnliches Bild:

• Leerstände in Premiumlagen gehen zurück
• Gastronomie wird zum zentralen Frequenztreiber
• Shopping wird stärker zum sozialen Erlebnis
• Der Onlinehandel verliert an Dynamik
• Innenstädte entwickeln sich zu multifunktionalen Aufenthaltsräumen

Besonders hervorgehoben wird dabei häufig die Rolle der sogenannten Generation Z. Junge Menschen, so die These, verbinden Einkaufen zunehmend mit Cafés, Restaurants, Aufenthaltsqualität und sozialem Erlebnis. Innenstädte werden damit wieder zu Orten, an denen man Zeit verbringt — nicht nur Geld.

Doch hinter dieser Erzählung steckt ein wichtiger Haken: Die Entwicklung betrifft vor allem einige wenige hochfrequentierte Innenstadtlagen großer Metropolen.

Welche Studien stehen hinter diesen Aussagen?

Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Eine häufig zitierte Untersuchung analysiert mehrere hunderttausend Mietangebote für Einzelhandelsflächen in deutschen Großstädten zwischen 2018 und 2025.

Die zentralen Erkenntnisse:

• Toplagen stabilisieren sich oder gewinnen wieder an Attraktivität
• Internationale Marken investieren wieder stärker in physische Präsenz
• Besonders Gastronomie und große Filialisten treiben die Nachfrage
• Der Onlinehandel wächst langsamer als während der Pandemie

Die Studie beschreibt allerdings vor allem die Entwicklung von Premiumstandorten — nicht die Breite aller Innenstädte.

IFH Köln – „Vitale Innenstädte“

Die regelmäßig durchgeführte Studie „Vitale Innenstädte“ gehört zu den wichtigsten Untersuchungen deutscher Stadtzentren. Zehntausende Passanten werden bundesweit befragt.

Wesentliche Erkenntnisse:

• Einzelhandel bleibt Hauptbesuchsgrund
• Gastronomie gewinnt massiv an Bedeutung
• Aufenthaltsqualität wird immer wichtiger
• Menschen wünschen sich multifunktionale Innenstädte
• Sauberkeit, Sicherheit und Atmosphäre beeinflussen die Attraktivität stark

Besonders interessant: Die Studien zeigen seit Jahren, dass Menschen Innenstädte nicht mehr ausschließlich als Einkaufsorte betrachten.

Innenstadtstudien von HDE und Handelsimmobilienbranche

Der Handelsverband Deutschland sowie große Immobilienberater beobachten seit Jahren eine zunehmende Polarisierung:

• wenige starke Zentren gewinnen,
• mittlere und schwächere Lagen verlieren weiter.

Der Handel konzentriert sich zunehmend auf:

• hochfrequentierte Hotspots,
• touristische Lagen,
• Erlebnisräume,
• gut erreichbare urbane Zentren.

Die klassische flächendeckende Einkaufsstadt verliert dagegen an Bedeutung.

Erstes Fazit: Die Innenstadt lebt nicht überall wieder

Genau hier liegt der entscheidende Punkt.

Wenn heute von der „Renaissance der Innenstädte“ gesprochen wird, dann betrifft das meist:

• zentrale Metropolen,
• touristisch starke Städte,
• hochverdichtete Premiumlagen,
• stark frequentierte Einkaufsstraßen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass:

• Mittelstädte florieren,
• kleinere Kommunen profitieren,
• klassische Einkaufsstraßen gerettet sind,
• lokaler Einzelhandel insgesamt erstarkt.

Tatsächlich erleben wir eher eine neue Konzentration: Wenige urbane Hotspots ziehen Aufmerksamkeit, Investitionen und Frequenz an, während viele andere Lagen weiter an Bedeutung verlieren.

Die eigentliche Frage lautet daher nicht: „Wie retten wir den Einzelhandel?“

Sondern: „Welche Rolle soll Innenstadt künftig überhaupt noch erfüllen?“

Was können kleinere Städte daraus lernen?

Kleinere und mittlere Städte werden die Mechanismen der Metropolen kaum kopieren können. Sie konkurrieren weder mit den Sortimenten großer Einkaufszentren noch mit den Erlebniswelten internationaler Flagship-Stores.

Aber genau darin liegt auch eine Chance.

Denn kleinere Städte können etwas anbieten, das große Metropolen oft verlieren:

• Nähe,
• Alltagstauglichkeit,
• Identität,
• Überschaubarkeit,
• soziale Verankerung.

Daraus ergeben sich einige zentrale Erkenntnisse.

Nicht die ganze Innenstadt retten wollen!

Viele Kommunen versuchen noch immer, flächendeckend alte Einzelhandelsstrukturen zu erhalten.

Doch Frequenz konzentriert sich.

Deshalb kann es sinnvoller sein:

• wenige starke Achsen gezielt zu stärken,
• Nutzungen räumlich zu bündeln,
• Aufenthaltsqualität konzentriert zu verbessern,
• kompakte lebendige Kerne zu schaffen.

Eine kleinere, aber funktionierende Innenstadt ist langfristig wertvoller als eine große, ausgedünnte Struktur.

Gastronomie ist Infrastruktur geworden!

Cafés, Restaurants und Außengastronomie sind heute keine Ergänzung des Handels mehr.

Sie sind selbst Frequenzgeneratoren.

Menschen fahren selten nur zum Einkaufen in die Innenstadt. Sie suchen:

• Begegnung,
• Atmosphäre,
• Aufenthaltszeit,
• soziale Aktivität.

Für viele Städte wird Gastronomie deshalb zum entscheidenden Baustein urbaner Belebung.

Gegen den Onlinehandel wird niemand gewinnen!

Innenstädte sollten nicht versuchen, Amazon zu imitieren.

Der Wettbewerbsvorteil der Stadt liegt woanders:

• persönliche Begegnung,
• lokale Identität,
• spontane Erlebnisse,
• Beratung,
• soziale Räume,
• regionale Produkte,
• sichtbares Leben.

Die Innenstadt der Zukunft ist kein analoger Webshop.

Innenstadt als Aufenthaltsort, nicht Verkaufsfläche

Vielleicht ist dies der wichtigste Perspektivwechsel überhaupt.

Über Jahrzehnte wurden Innenstädte primär als Handelsflächen gedacht:

• maximale Verkaufsfläche,
• maximale Laufkundschaft,
• maximale Konsumdichte.

Doch Menschen besuchen Städte nicht nur zum Kaufen.

Sie suchen Orte:

• zum Verweilen,
• zum Treffen,
• zum Beobachten,
• zum Arbeiten,
• zum Essen,
• zum Entspannen,
• zum Teilhaben.

Die Qualität einer Innenstadt entsteht daher zunehmend durch:

• Sitzmöglichkeiten,
• Schatten,
• Begrünung,
• Wasserflächen,
• sichere Räume,
• gute Beleuchtung,
• attraktive Plätze,
• kurze Wege,
• nutzbare Erdgeschosse,
• kulturelle Sichtbarkeit.

Die entscheidende Frage lautet künftig weniger: „Welche Geschäfte fehlen?“

Sondern: „Warum sollten Menschen hier freiwillig Zeit verbringen wollen?“

Frequenz entsteht durch Alltag, nicht nur durch Events

Viele Städte setzen stark auf Stadtfeste, Märkte oder große Veranstaltungen. Events können Aufmerksamkeit erzeugen. Dauerhafte Lebendigkeit entsteht jedoch fast immer aus Alltag.

Eine resiliente Innenstadt braucht tägliche Gründe für Anwesenheit:

• Wohnen,
• Ärzte,
• Bildung,
• Verwaltung,
• Bibliotheken,
• Coworking,
• Dienstleistungen,
• Gastronomie,
• Kultur,
• Mobilität.

Die erfolgreichsten Zentren der Zukunft werden vermutlich jene sein, die alltägliche Funktionen intelligent mischen.

Nicht Eventisierung allein schafft Urbanität — sondern regelmäßige Nutzung.

Was brauchen Menschen in der Innenstadt?

Die Innenstadt der Zukunft wird nicht für „den Durchschnittsmenschen“ funktionieren. Unterschiedliche Gruppen haben unterschiedliche Anforderungen.

Familien

Familien brauchen:

• sichere Wege,
• Aufenthaltsqualität,
• öffentliche Toiletten,
• Spielmöglichkeiten,
• kurze Distanzen,
• bezahlbare Gastronomie,
• stressarme Mobilität.

Jugendliche und junge Erwachsene

Junge Menschen suchen oft weniger Konsum als soziale Nutzbarkeit:

• Treffpunkte,
• günstige Aufenthaltsorte,
• WLAN,
• Außensitzplätze,
• Abendangebote,
• kulturelle Kleinformate,
• informelle Räume ohne Konsumzwang.

Ältere Menschen

Für ältere Menschen sind wichtig:

• Barrierefreiheit,
• Sitzgelegenheiten,
• gute Erreichbarkeit,
• medizinische Versorgung,
• Orientierung,
• Sicherheit,
• wohnortnahe Versorgung.

Berufstätige

Sie benötigen:

• gute Erreichbarkeit,
• schnelle Wege,
• Mittagspausenangebote,
• flexible Arbeitsorte,
• hybride Nutzungen,
• Alltagseffizienz.

Besucher und Touristen

Sie suchen:

• Atmosphäre,
• Identität,
• lokale Besonderheiten,
• Authentizität,
• Orientierung,
• Aufenthaltsqualität.

Die eigentliche Zukunftsfrage

Die Debatte über Innenstädte wird oft noch immer zu stark als Handelsdebatte geführt. Doch möglicherweise endet gerade nicht die Innenstadt — sondern lediglich das Zeitalter der Innenstadt als primär konsumorientierter Raum.

Die Stadtzentren der Zukunft werden vermutlich:

• hybrider,
• sozialer,
• kleinteiliger,
• gemischter,
• wohnorientierter,
• gastronomischer,
• kultureller,
• alltäglicher.

Oder anders gesagt:

Die Zukunft der Innenstadt liegt wahrscheinlich nicht darin, wieder mehr Verkaufsfläche zu schaffen — sondern wieder mehr urbanes Leben. Und hier haben kleinere sowie mittlere Städte genauso gute Chancen wie die großen Metropolen.